최근 들어서 건축공사비가 증가하고 경제가 어려워지면서 재건축, 재개발의 미래에 대해 비관적인 전망들이 많이 나오고 있습니다. 지방의 경우 미분양이 증가하고 있으며, 한국의 경제적 상황은 전반적으로 어려워지는 가운데 경제양극화는 심화되고 있습니다. 점점 안좋은 소식들이 우리를 둘러싸고 있는 느낌입니다. 청주 부동산 변호사로 현장에서 접하는 소식들은 우리의 마음을 힘들게 하고 있으나, 사실 부동산은 위치별로 천양지차의 차이가 있고, 사업성에서도 다양한 아이디어와 개발에 참여한 업체들의 역량에 따라 전혀 다른 결론이 나오기도 하고 있는 것을 볼 때 일률적으로 자신의 생각을 여과없이 전체화 하는 오류들에 대해서는 비판적으로 보는 자세도 중요해 보입니다. 오히려 이런 상황을 자신의 자산가치 증대를 위한 기회로 생각할 수 있어 보입니다.

요즘 매도청구 역시 다른 국면에 들어가도 있음을 실무에서는 많이 느끼고 있습니다. 부동산에 대한 전망이 좋았던 시절에는 매도청구 물건이 거의 발생하지 않았지만, 경제전망이 좋지 않으면 현금으로 정리를 원하는 경우가 많으므로 매도청구 물건이 증가하게 됩니다. 실제로 최근에는 매도청구와 관련하여 상당히 많은 질문을 받고 있습니다.

오늘은 많이 받은 질문들 중 매도청구 소송에서 돈을 많이 받을 수 있는 여러 수단 중 2가지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

첫째로 감정평가 중 개발이익의 문제입니다.

매도청구 소송을 통해 피고가 최대한 많은 금액을 받고자 한다면 당연히 감정평가에 집중하셔야 합니다. 대법원은 “감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다”고 하였고, 실제로 법원의 재판 과정에서 한번 이루어진 감정의 결과를 바꾸기는 항소를 하더라도 쉽게 이루어지지 않기 때문에 첫 번째 감정평가에 모든 노력을 기울이는 것이 중요합니다.

오늘은 그중에서 개발이익에 대해 살펴보면, 법원은 “주택법 제22조 제1항에 기초한 매도청구권의 행사로 인하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 경우에 ‘시가’란 매도청구권이 행사된 당시의 매도청구 대상이 되는 부동산의 객관적 거래가격으로서 그 부동산에 관하여 주택건설사업계획승인처분이 있었다는 것을 전제로 하여 주택건설사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”고 하였습니다.

또한 소규모주택정비사업과 관련하여서도, 법원은 “소규모주택정비법의 매도청구권 행사에 따른 매매대금을 정함에 있어 위와 같은 일반적인 매도청구권의 행사에 기한 매매대금 산정 원칙과 달리 개발이익을 배제하고 재개발사업 수용대상토지의 감정평가 방법에 따라 매매대금을 정해야 한다고 볼만한 합리적인 이유도 없다”고 하였습니다.

이처럼 개발이익이 적절히 반영될 수 있도록 많은 노력을 하는 것은 매우 중요하다 하겠습니다.

다음은 매도청구에서 ‘반소’가 이루어지는 것에 대해 살펴보겠습니다.

조합은 매도청구 소송을 통해 재건축에 동의하지 않은 사람들로부터 소유권을 강제로 뺏어가게 됩니다. 이 때 소송의 청구 내용은 일정 액수의 매매대금을 지급하고 동시에 소유권을 이전받아가는 내용의 판결이 이루어지게 됩니다. 따라서, 매매대금을 지급하지 않으면 소유권을 이전받지 못하게 되는 구조가 되고, 만약 조합의 사업이 늦어지게 된다면 상당히 오랜 기간 동안 매매대금을 받지 못하게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 조합의 사업지가 지방이나 좋지 않은 곳에 위치한 경우 이런 저런 이유로 사업이 지연되는 경우가 많이 발생할 수 있습니다.

이런 경우를 대비하여 매도청구 소송의 피고는 반소를 생각해 볼 수 있습니다. 반소는 원고가 제기한 기왕의 소송절차를 이용하여 피고도 자신의 권리를 원고에게 소송상 청구를 하는 것이므로, 당연히 인지대가 발생하고 반소에 따른 변호사 비용의 추가가 발생하게 됩니다. 반소의 효과는 피고도 원고에게 소유권이전을 동시이행으로 매매대금을 지급하도록 요구할 수 있게 되므로 소유권 이전 이후에 지연이자를 청구할 수 있게 됩니다. 따라서, 조합사업이 지연되는 경우 상당한 금액의 지연이자를 받을 수 있게 됩니다.

다만, 서울이나 강남 등 핵심 지역의 경우 조합이 충분한 자금을 보유하고 있고 매도청구가 이루어지는 물건도 많지 않은 경우가 대부분이므로 반소를 하더라도 조합은 곧바로 매매대금을 지급하는 등의 조치를 취하게 되므로 원고가 많은 소송 비용을 부담하더라도 그에 비해 그다지 효용가치가 크지 않을 수 있습니다. 따라서, 반소는 조합의 컨디션이나 지금 당장 비용이 추가적으로 들어가는 상황을 용인하기 쉬운지 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

실무적으로 그동안 진행한 매도청구 소송의 대부분은 조합을 대리하여 원고의 입장에서 수행해 왔지만, 오늘은 조합이 아닌 미동의자인 물건 소유자 즉 피고의 입장에서 고려해 볼만한 주제에 대해 살펴보았습니다. 사실, 원고의 입장에서 소송을 하다 보면 피고측이 주장을 해야 하는 사항들을 주장하지 않거나 구태여 하지 않아도 되는 주장에 집중하면서 정작 중요한 핵심 주장을 간과하는 것을 많이 봐왔습니다. 사실 정비사업에 있어서 상당수의 조합에는 약점들이 존재할 수 밖에 없는 구조인데, 조합에 대해 정통하다면 자신이 받을 수 있는 매매대금을 충분히 더 받을 수 있었겠지만 그렇지 못한 경우 당사자에게는 아쉬움이 될 것이고 조합에게는 그만큼 이익이 되는 것입니다.

박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]
고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업
석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제
사법연수원 34기
경기남부경찰청 인권위원
서울특별시 정비사업 코디네이터
부동산 관련 업무 20년
정비사업전문관리업체 대표
현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장
다수의 재건축·재개발 조합 자문
부동산 관련 시공사·신탁사·금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]