임대차계약이 끝났거나, 월세 연체 등을 이유로 계약이 해지되었음에도 임차인이 부동산을 점유하고 있는 경우에 명도소송(인도소송)을 제기해야 한다는 사실은 잘 알고 있을 것이다.

하지만 명도소송은 적어도 6개월 정도의 시간이 소요되기에, 이를 신속히 해결하려면 먼저 부동산 명도단행가처분을 신청할 수 있는 요건을 충족하는지를 먼저 확인해 보는 것이 좋다.

민사집행법 제300조를 보면, “가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.”라고 명시되어 있다. 그렇다면 위의 사유를 만족하는 경우는 어떤 것들이 있을까?

피보전권리 및 보전의 필요성

가압류나 가처분과 같은 보전처분을 신청하기 위해서는 이를 통해 보전받고자 하는 권리, 즉 피보전권리를 소명해야 한다.

부동산 명도단행가처분은 부동산의 점유를 이전할 것을 명하는 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론이고 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어야 하고, 상대의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 가처분의 집행으로 인해 상대가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 한다.

정리하자면, 명도소송의 판결을 기다린 후 집행할 경우 임대인에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나, 임대인에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 한다는 것이다.

실무적으로 보면 다음과 같은 때에 명도단행가처분 보전의 필요성이 인정되었다.

① 명도 분쟁 중 합의를 하여 합의금을 지급했으나 인도를 거부할 때, 

② 인도 집행 후에 재점유를 한 때, 

③ 한두 세대가 인도를 거부함으로 인해 재건축사업이 지연될 때, 

④ 계약 당시 장래 건물 이용계획을 세워두고 임차인에게 한시적으로 건물 사용을 허락했는데 임차인이 당초 건물 이용계획에 따른 인도 요구에 불응할 때

유의할 점

가처분 등의 보전처분은 일방 당사자의 말만을 듣고 결정을 내리는 것이기 때문에, 만약 가처분 신청이 부적절한 것이었다면 상대가 해당 신청으로 인한 손해를 쉽게 회복할 수 있도록 법원에서 담보제공명령을 내리는 것이 일반적이다. 그래서 거액의 현금공탁을 하게 될 수 있으므로 이를 유의하기 바란다.

또한 부동산 명도단행가처분을 집행하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않는다. 그러므로 이론상 가처분이 집행되어 부동산이 임대인에게 인도된 경우에도 명도소송을 통해서 확정을 받아야 한다. 

물론 본안 판결을 받지 않은 채로 가처분만 받은 상태를 유지하더라도 상대가 이의하지 않는다면 문제가 없으므로 사실상 본안 소송을 대체하는 효과가 있다.

황휘건 법무법인(유) 이현 책임변호사

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]