부동산을 전월세 하려 하거나 매매하려 할 때, 가계약금을 지급하는 경우가 있다. 소위 말하는 인기 있는 매물은 경쟁이 치열하기에 다른 사람이 계약하는 것을 방지하고자 본 계약을 체결하기 전에 일부 금액을 지급하는데, 이를 일상적으로는 가계약금을 걸어놓는다고 표현한다.

이후 본계약을 진행하면 문제 될 게 없겠지만, 계약을 여러 사정에 의해 취소하고 싶어지는 경우에는 문제가 된다.

가령 매수인에게 무언가 사정이 생겨 매수가 불가능해지는 경우에 매수인은 매도인으로부터 매매 가계약금 반환을 요청할 수 있을까?

계약이 성립하였는지가 중요

대법원에서는 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되는데 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다”는 견해를 취하고 있다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 등 참조).

예를 들어, 가계약금을 지급할 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금의 특정, 중도금 및 잔금 지급 방법에 대한 합의에 관하여 구체적으로 협의가 이뤄지지 않았다면 계약이 성립되지 않은 것으로 볼 수 있기에, 이를 부당이득으로 보아 매매 가계약금 반환을 요청할 수 있다.

이환권 법무법인(유) 이현 대표변호사

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]