전세의 재계약 시점의 전세가가 이전 전세계약의 전세가보다 낮아지는 상황을 '역전세'라고 한다. 부동산업계는 전셋값이 5%만 떨어져도 역전세 위험 비중이 무려 10%포인트 가량 높아질 것으로 보고 있다.

역전세 현상이 발생하면 세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커진다. 갭투자로 부동산을 매입했거나, 입주 물량이 넘쳐나는 지역은 더더욱 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 

계약 기간이 끝나 새로운 곳으로 이사를 가야 하는 임차인 입장에선 날벼락 같은 일이다. 주거 불안정은 삶의 질에 밀접한 영향을 끼치는 만큼 조속한 해결이 필요하다. 임대인이 돈이 없다며 임대보증금 반환을 거부한다면 어떻게 해야 할까?

법무법인 평천 정민규 변호사는 부동산 임대차 보증금 반환청구 소송을 통해 이러한 상황을 해결할 수 있다고 말한다. 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 임차인이 임차보증금을 반환 받기 위해 임대인을 상대로 법원에 제기하는 소다. 임차인이라면 우선 자신이 보증금을 반환 받기 위한 충분한 자격요건을 갖췄는지를 먼저 살펴봐야 한다.

임차인은 부동산 임대차 계약이 만료되기 6개월 전에서 최소 2개월 전까지 집주인에게 계약 해지 의사를 전해야 한다. 임대차 계약은 묵시적으로 갱신이 이뤄지기 때문이다. 문자나 전화보다는 내용증명을 활용하는 것이 좋다. 내용증명 자체는 법적 효력을 가지지 않지만, 계약 해지와 관련한 내용을 상대방에게 전달했다는 것을 입증할 수 있다.

또 보증금을 받기 전 이사를 가야 하는 상황이라면 대항력 상실의 위험을 막기 위해 반드시 '임차권등기명령'을 받은 후 이사해야 한다. 채권적 전세계약은 따로 등기되거나, 외부에 공시되지 않는다. 일시 전출이나 이사를 가게 되면 기존 대항력이 상실되게 되고, 전세보증금반환청구에 불리한 결과를 낳을 수 있다.

정민규 변호사는 “소송이 진행되는 동안 임대인이 재산을 처분하면, 임차인은 승소를 하더라도 보증금을 돌려받지 못할 수 있다”며 “소송 진행 전 집주인의 재산 등에 가압류 신청을 해야 한다”고 당부했다.