최근 부동산 시장 최대 화두는 '철근 누락'이다. 문제가 된 한국토지주택공사(LH)의 무량판 구조 지하주차장에서의 철근 누락 사태 이후 시공품질에 대한 의구심이 높아지고 있는 가운데 전국적으로 아파트 하자보수 관련 문의가 끊이질 않고 있다.

부동산은 재산 중 가장 큰 비중을 차지하며, 분쟁에 연루될 경우 기본적인 생활 여건을 침해받을 수 있기에 하자 발생 시 빠른 대처가 필요하다. 우리 법은 신축 건축물에서 하자가 발생한 경우 매수자가 해당 건설사에 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 

법률사무소 직지 윤한철 부동산전문변호사는 “판례에 따르면 사용검사일 전에 발생한 하자 및 오시공ㆍ미시공 등에 의한 하자에 대해 건설사는 담보책임기간의 제한 없이 집합건물법에 따라 하자담보책임을 부담해야 한다”며 “아파트 하자보수에 대한 책임을 묻고자 한다면 부동산 매수자는 하자가 법이 정한 결함에 준하는지를 확인해야 한다”고 말했다. 

단순히 불편한 정도인지 아니면 안전상에 문제가 있는 정도인지에 따라 책임 소재가 달라지기 때문이다. 공동주택관리법상 하자는 공사상 잘못으로 인해 균열ㆍ침하ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 뜻한다. 

국토교통부는 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준’에서는 폭 0.3㎜ 미만 콘크리트 균열이라도 미장ㆍ도장부위 미세ㆍ망상균열이 미관에 지장을 주면 하자라고 규정하고 있다. 단열공간 벽체의 결로의 경우 열화상카메라로 측정했을 때 단열처리가 불량했거나 마감재를 해제해 단열재 미ㆍ변경ㆍ부실시공이 확인되면 하자에 해당한다.

결국 하자보수 소송의 쟁점은 하자 발생 원인과 정도를 얼마나 구체적으로 입증하는지다. 법정에서 하자를 입증하고자 한다면 실제 발생한 하자 사항을 사진 촬영, 측량을 통해 증거 자료로 확보해둘 필요가 있다. 이때 부동산전문변호사의 도움을 받으면 하자조사와 하자의 법률적 지식 및 감정평가 등에 대한 부담을 덜 수 있다.

끝으로 윤한철 부동산전문변호사는 “하자가 발견됐다고 무조건 다 보수해주는 것이 아니다”며 “부동산 하자담보책임기간은 하자의 내용에 따라 달라진다. 건물 주요 구조부 결함으로 막대한 위험을 초래할 수 있는 내력구조별ㆍ지반공사의 하자담보책임기간은 총 10년, 안전ㆍ기능 또는 미관상 지장을 초래하는 ‘시설 공사별 하자’의 책임기간은 2~5년 등으로 차이가 있는 만큼 소송에 앞서 확인해야 한다”고 당부했다.