[로리더] 법무부는 경매절차에서 최우선변제를 받을 수 있는 주택임차인의 범위 및 보증금액을 확대하는 내용의 ‘주택임대차보호법 시행령’ 개정령안이 9월 11일 국무회의를 통과했다고 밝혔다.

최우선변제를 받을 임차인 및 최우선변제금의 범위에 관해 2016년 3월 주택임대차보호법 시행령 개정 후, 지역별 보증금액 상승 등 변화된 경제 상황을 반영해 임차인 보호를 도모할 필요가 있다는 지적이 제기돼 왔다.

이번 개정령안은 지난 5월 23일 주택임대차보호법 제8조의2에 따라 개최된 ‘법무부 주택임대차위원회’에서 ‘최우선변제를 받을 임차인 및 최우선변제금의 범위’를 변경ㆍ의결해 이뤄졌다.

◆ 개정령안 주요 내용

[지역군 조정] ① 세종시ㆍ용인시(현재 ‘3호 광역시 등’) 및 화성시(현재 ‘4호 그밖의 지역’)를‘2호 과밀억제권역 등’으로, ② 파주시(현재 ‘4호 그 밖의 지역’)를 ‘3호 광역시 등’으로 상향 조정

[최우선변제를 받을 임차인의 범위 확장] ① ‘1호 서울시’는 보증금 1억 1천만원 이하 임차인(현재 1억원 이하)으로, ② ‘2호 과밀억제권역 등’은 1억원 이하 임차인(현재 8천만원 이하)으로 확장

[최우선변제를 받을 보증금액 증액] ① ‘1호 서울시’는 3,700만원 이하(현재 3,400만원 이하)로, ② ‘2호 과밀억제권역 등’은 3,400만원 이하(현재 2,700만원 이하)로 증액

지역군 조정은 한국감정원에서 제공한 자료를 기초로 2017년 3월∼2018년 2월 보증금을 분석한 결과, 2호 과밀억제권역 수준에 인접한 세종ㆍ용인ㆍ화성시 및 3호 광역시 등 수준에 인접한 파주시의 지역군을 조정했다.

법무부는 실제 임대차 시장 현황을 반영한 지역군 조정을 통해 세종ㆍ용인ㆍ화성ㆍ파주시의 임차인과 타 지역 임차인들과의 형평성을 확보하고 소액보증금 제도의 실효성을 제고할 것으로 기대하고 있다.

최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액과 관련, 최근의 주택임대차 시장의 전월세 통계를 분석해 지역별 보증금 중위 수준(50%)의 임차인과, 해당 임차보증금의 1/3 상당을 최우선변제 대상의 설정 기준으로 삼되, 기존 설정 금액 및 지역별 특수성 등을 고려했다.

2001년 이후 지역별 보증금 중위 수준의 임차인과 해당 임차보증금 1/3 상당을 최우선변제 대상의 설정 기준으로 책정했다.

2016년 3월 시행령 개정 후 보증금 중위 금액이 상승한 1호 서울시 및 2호 과밀억제권역ㆍ세종ㆍ용인ㆍ화성시 지역에 대해 최우선변제를 받을 임차인의 범위와 최우선변제금액 확대했다.

2016년 3월 시행령 개정 당시와 보증금 중위 금액이 크게 변하지 않은 3호 광역시ㆍ안산시ㆍ김포시ㆍ광주시ㆍ파주시 및 4호 그 밖의 지역은 동결했다.

법무부는 “개정안을 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용하되, 시행 전 임차주택에 존재하는 담보물권자에 대하여는 종전의 규정에 따르도록 해 개정에 따른 담보물권자의 재산권 침해 우려를 불식시켰다”고 밝혔다.

‘주택임대차보호법 시행령’ 개정안 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하는 경우는 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금 보호하고, 시행 이후 임대 목적 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우는 개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호한다.

개정안 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재했는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우는 기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호하도록 했다.

[로리더 신종철 기자 sky@lawleader.co.kr]