세입자가 장기간 월세를 연체하거나, 계약기간이 만료되었음에도 퇴거하지 않는다면 어떻게 해야 할까? 이때 생각보다 많은 임대인이 직접 임차목적물에 들어가 임차인의 집기류, 가구 등을 강제로 폐기하고, 자물쇠로 출입문을 잠구는 방법으로 명도를 단행한다.

하지만 이는 적법한 행위라고 할 수 없다. 임대인이 해당 임차목적물의 정당한 소유자라 할지라도 현재 임차인이 점유하고 있는 공간에 침입하여 임차인의 권리행사를 방해하는 것은 '주거침입죄'과 '권리행사방해죄'에 해당할 수 있기 때문이다. 

이에 대해 최종모 부동산전문변호사는 “법에 근거한 집행이 아닌 사적 명도 이행은 형사적 처벌은 물론 민사상 손해배상으로 이어질 수 있다”며 “임차인이 부동산을 비워주지 않는다면 조금 시간이 걸릴지라도 변호사의 도움을 받아 명도소송으로 집행권을 획득하고 적법한 방법으로 임차인의 점유를 해제하는 것이 좋다”고 당부했다.

명도소송이란 점유자가 스스로 부동산을 인도해주지 않을 때 점유 이전을 위해 제기하는 민사소송이다. 부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지났거나 채무자 또는 대항력 없는 점유자 등 인도명령 대상자 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 제기할 수 있다.

명도소송의 원고는 부동산의 현 점유자인 피고를 상대로 소유권 또는 임대차계약 등을 원인으로 하여 해당 부동산을 인도할 것을 청구한다. 소장 제출 전에 중요하게 확인해야 할 것은 현 점유자가 누구인지 정확히 확인해야 한다는 점이다. 

반드시 '점유이전금지가처분' 신청을 함께 해두어야 한다. 소송 진행 중에 점유자가 타인에게 부동산을 이전하게 되면 명도소송 판결 후에도 사실상 판결문은 효력을 잃게 된다. 명도소송 제기 전에 또는 명도소송 제기와 동시에 점유이전금지가처분 신청을 진행해야만 추후에 점유자가 바뀌더라도 그대로 승소판결을 집행할 수 있다. 

그렇다면 명도소송은 얼마나 걸릴까? 통상적으로 명도소송 기간은 6개월에서 8개월 정도다. 경우에 따라서는 그보다 적게 걸리기도 하나, 상대가 의도적으로 소송을 회피하거나 방해할 경우에는 2년 이상 걸리기도 한다.

최종모 부동산전문변호사는 “명도소송은 지체될수록 임대료 연체·부당이득금 등 소유자의 피해가 커지므로 초기에 부동산전문변호사의 도움을 받아 대처 방안을 마련하는 것이 중요하다”고 당부했다.