최근 한국토지주택공사(LH)가 올해 역대 최대 규모의 전세보증금 미반환 사고를 당한 것으로 나타났다는 소식이 전해졌다. 전세사기와 역전세 여파로 LH가 청년과 신혼부부, 저소득층을 위해 운영하는 전세임대주택에서 집주인이 보증금을 제대로 돌려주지 않는 일이 연이어 발생한 까닭이라고 분석됐다.

구체적으로 LH 전세임대주택의 보증금 미반환 사고는 2020년 164건(27억 9000만원)에서 2021년 412건(97억원), 지난해 909건(331억원)으로 증가, 2년 만에 약 12배 급증한 것으로 파악됐다. 올해 들어 1~8월에 602건의 전세보증금 미반환 사고가 발생한 상황이다.

형사법과 민사법을 전문분야로 등록한 법무법인 대한중앙 오동준 진주변호사는 “모든 보증금 미반환 사고가 전세사기에 해당하는 것은 아니지만 임차인 입장에서 보증금 확보 문제는 일상을 영위하는데 치명적인 타격을 안겨주는 사안”이라며 “특히 전국적으로 전세사기의 심각성이 대두되어 있는 시점에서 전세사기, 보증금미반환 사안 대응 방법에 대한 숙지, 정책적 제도 개선이 강조되고 있다”고 설명했다.

그렇다면 전세보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 피해를 입은 상황에서 무엇부터 체크해야 할까.

현재 세입자가 임대인의 재산 보유현황 등 정보를 알 수가 없기 때문에 전세 피해자로 결정받기 위한 자격 요건을 갖추기가 어려운 편이다. 이와 더불어 일부 공인중개사 고용 중개보조원의 전세 사기 가담, 하나의 건물에 공동담보를 이용한 ‘쪼개기 대출’(층별ㆍ은행별 등 다수건), 갭투자를 유도한 무허가 임대등록 등이 전세사기를 양산하는 배경으로 꼽히고 있다.

오동준 민형사전문변호사는 “전세사기 피해 발생 시 보증금 반환 소송이나 손해배상 청구, 민형사상 소송 등 법적 절차와 요건에 대해 법률전문가와 심도 깊게 상의할 필요가 있다”며 “특히 사안별 특성을 반영해 각 절차 실행에 있어 우선순위를 분류하는 것이 효과적”이라고 조언했다.

이어 “전세사기라고 부를 수 있는 사기죄가 성립하는 사안에 대해서는 당연히 행위자의 처벌이 가능하기 때문에 피해자는 가해자를 상대로 수사기관에 형사고소를 할 수 있다”며 “또한 기본적으로 전세사기라는 것이 임대인과 임차인 사이에 체결된 전세계약을 기초로 그 만기일이 도래하여도 전세보증금을 반환할 생각이 없거나 반환할 의사가 없는 경우에 성립하는 것이기 때문에, 민사적으로도 계약상의 책임인 전세보증금 반환을 청구하는 소송도 제기 가능하다”고 덧붙였다.

이때 전세사기 형사고소와 전세보증금반환청구소송 2가지는 동시에 경합적으로 할 수도 있는 것이고, 범죄가 성립하지 않는 사안에서는 형사고소를 제외하고 민사소송만 진행할 수 있다.

따라서 둘 다를 동시에 하는 게 좋을지 아니면 민사만 하는 것이 좋을지에 대해서는 사안별 구체적인 사실관계를 법리적으로 검토할 필요가 있어 법률전문가 상담 활용이 추천된다.

참고로 전세사기 형사고소 및 전세보증금반환소송 관련 변호사 법률상담을 받기 위해서는 임대차계약서(전세계약서), 주민등록초본, 전세금 입금내역, 전세계약 종료와 관련된 통화내용이나 문자메시지 주고받은 내용 내지 내용증명서, 임대인이 기망을 했다고 생각하는 대목에 대한 자료 내지 정황들 등이 자료들이 필요하다는 점 참고하자.