[로리더] 문재인 대통령 당시 투기지역ㆍ투기과열지구에서 ‘15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지’ 조치는 정당하다는 헌법재판소 판단이 나왔다.
먼저 문재인 정부는 2019년 12월 16일 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 당시 정부는 투기수요 차단 및 실수요 중심의 시장 유도를 위한 투기적 대출수요 규제 강화가 필요하다고 보고, ‘투기지역ㆍ투기과열지구 주택담보대출 관리 강화’를 위한 다음의 6가지 방안을 발표했다.
안정화 방안에는 ▲시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화 ▲초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지 ▲DSR(총부채원리금상환비율) 관리 강화 ▲주택담보대출의 실수요 요건 강화 등의 내용이 담겼다.
정부 발표 이전까지는 투기지역ㆍ투기과열지구에서 ‘다주택세대’에 대해 대출금지, ‘1주택세대ㆍ무주택세대’에 대해 LTV 40% 규제가 적용 중이었다.
정부의 ‘주택시장 안정화 방안’ 발표 다음 날부터는 가계ㆍ개인사업자ㆍ법인 등 ‘모든 차주’에 대해 투기지역ㆍ투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하도록 했다.
그런데 투기지역ㆍ투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트 1채를 보유하며 이를 담보로 다른 아파트를 구입하기 위해 주택담보대출을 받고자 했던 A씨는 ‘주택시장 안정화 방안’ 중 ‘초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택담보대출 금지’로 인해 기본권을 침해된다고 주장하며 2019년 12월 헌법소원심판을 청구했다.
이에 대해 헌법재판소는 지난 3월 23일 기획재정부 주택시장 안정화 방안 일부를 대상으로 한 헌법소원심판 사건에서 재판관 5(합헌) 대 4(위헌) 의견으로 기각 결정했다.
법정의견(유남석, 이석태, 이영진, 김기영, 이미선 재판관)은 합헌이다.
헌재는 “이 사건 조치는 전반적인 주택시장 안정화를 도모함과 동시에 금융기관의 대출 건전성 관리 차원에서 부동산 부문으로의 과도한 자금흐름을 개선하기 위한 것으로 목적이 정당하다”며 “또한 초고가 주택에 대한 주택담보대출 금지는 수요 억제를 통해 주택 가격 상승 완화에 기여할 것이므로 수단도 적합하다”고 판단했다.
헌재는 “이 조치 당시 주택시장의 과열로 주택담보대출이 급격히 증가함에 따라, 장래 주택가격이 하락하거나 금리가 상승할 경우 금융안정성과 국가 경제 전반에 미치는 부정적 파급효과가 클 수밖에 없었다”며 “이에 2018년 이후 계속돼 온 고가주택에 대한 주택담보대출 규제의 일환에서, 기존 규제에도 불구하고 주택가격이 급등하는 등 주택시장 안정화 및 금융시장의 건전성 관리라는 목표 달성이 어려워지자, 정부가 이 조치를 통해 일시적으로 이를 한 단계 강화한 것에 불과하다”고 봤다.
헌재는 “또한 이 조치는 투기지역ㆍ투기과열지구로 그 적용 ‘장소’를 한정하고, 시가 15억원 초과 아파트로 ‘대상’을 한정했으며, 초고가 아파트를 담보로 한 주택구입 목적의 주택담보대출로 ‘목적’을 구체적으로 한정했음을 고려할 때, 침해의 최소성과 법익의 균형성도 인정된다”며 “따라서 이 조치는 과잉금지원칙에 반해 청구인의 재산권 및 계약의 자유를 침해하지 않는다”고 판단했다.
반면 이선애, 이은애, 이종석 재판관은 정부 조치 시행일 당시 법적 근거가 없어 A씨의 재산권 및 계약의 자유를 침해한다는 반대 의견을 냈다.
한편, 문형배 재판관은 “이 사건 조치는 ▲DTI 강화 또는 만기연장 제한 등 덜 제한적인 수단이 있었음에도 LTV 0%으로 해당 주택담보대출을 원천적으로 금지한 점 ▲투기적 대출수요뿐 아니라 실수요자의 경우에도 예외 없이 대출을 금지한 점 ▲서울 전 지역과 경기도 주요지역 등이 투기지역ㆍ투기과열지구에 포함되므로 그 적용 지역이 광범위한 점 ▲당시 서울의 아파트 가격을 기준으로 할 때 초고가 아파트의 적용 대상도 상당수에 달하는 점을 고려할 때, 침해의 최소성과 법익의 균형성도 인정하기 어렵다”며 “따라서 이 조치는 과잉금지원칙에 반해 청구인의 재산권 및 계약의 자유를 침해한다”는 의견을 냈다.
[로리더 신종철 기자 sky@lawleader.co.kr]