헌재 “임대주택 부기등기, 보증가입 합헌”…임대인 2천명 청구 기각

[로리더] 보증 가입을 의무화하고, 임대 정보를 의무 등기하게 한 민간주택임대법이 위헌이라며 2000여명의 임대사업자들이 제기한 헌법소원에 대해 헌법재판소가 전부 기각 혹은 각하 결정했다.

지난 2020년 총 2087명이 민간임대주택법 및 일부 세법 조항에 대해 위헌 확인 소송을 제기했다. 이들 청구인 중 2040명은 임대사업자로 등록한 적이 있는 이들이었다.

이들은 첫째, 민간임대주택법이 바뀌면서 단기 민간임대주택 및 아파트 매입형 장기 민간임대주택의 등록이 배제된 점을 문제 삼았다. 임대사업자들에게 부여됐던 세제 혜택이 사라져 재산권 및 직업 선택의 자유를 침해당했다는 주장이었다.

둘째, 임대 의무 기간 및 임대료 증액 기준을 부기등기하게 한 조항 역시 부당함을 피력했다. 등기 업무를 수행하거나 법무사에 위임할 경우 비용과 시간이 소요되므로 불필요한 과잉 입법이라는 취지였다.

셋째, 보증 가입 의무화 조항 및 벌칙(현행은 폐지) 구법 조항 역시 불합리하다고 했다. 해당 조항이 과도하게 재산권을 침해하며 행정적 제재로 입법 목적 달성이 가능함에도 형사처벌을 규정해 헌법의 최소 침해 원칙에 위반된다는 내용이었다.

그 밖에도 현행 세법에 대한 위헌 확인도 제청했다. ▲종합부동산세 과세표준이 법인 공제를 누락하고 있는 점 ▲다주택자 및 법인 소유 주택에 대해 누진세율을 규정한 점 ▲일부 임대주택이 종부세 합산 배제 대상에 들어가지 못하는 점 ▲다주택자에게 추가 세율을 적용한 점 등이다.

헌법재판소는 이 중 민간임대주택법 조항에 대한 청구를 재판관 전원 일치 의견으로 9월 25일 기각했다(2020헌마1404). 심판 대상에 오른 일부 세법 조항에 대해서는 헌법소원 대상이 아니라며 각하했다.

먼저 일부 임대주택 등록을 배제한 조항에 대해 헌법재판소는 재산권 침해 부정, 직업의 자유 및 신뢰 보호 원칙 위반 소지가 없다고 봤다.

헌법재판소는 “임대사업자가 종전 법에 따른 세제 혜택을 계속 받거나 종전 유형의 임대사업자 지위를 유지할 것으로 기대한 것은 단순한 기대 이익 또는 반사적 이익에 불과하다”고 판시했다. 이 조항들이 종전에 받았던 세제 혜택을 소급해 박탈하는 내용을 담고 있지 않기 때문에 청구인들의 재산권이 제한된다고 볼 수 없다는 취지다.

헌법재판소는 “민간임대주택법은 공익적 성격이 강해 입법자가 정책적으로 결정할 사항”이라며 “기존 법적 규율 상태가 존속할 것을 믿은 신뢰의 보호가치는 그리 크지 않다”고 청구인들의 주장을 물리쳤다.

또한 “2020년에도 주택 시장 안정 보완 대책을 발표해 임대사업자 제도의 개편을 예고하는 등 일반 국민이 임대주택 규제를 전혀 예측할 수 없었다고 할 수 없다”면서 “기존 임대사업자들이 등록 말소 시점까지 소득세, 법인세, 종합부동산세 등의 세제 혜택을 유지할 수 있도록 하는 등 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제 지원 보완 조치도 있었다”고 부연했다.

두 번째로 부기등기를 의무화한 조항 역시 합헌이라고 판시했다.

헌법재판소는 해당 조항이 “예비 임차인에게 임대 조건 등 충분한 정보를 미리 알 수 있도록 제공해 임차인을 보호하려는 정당한 목적”이라면서 “부기등기의 방식으로 소유권을 누구나 열람할 수 있도록 하는 것은 입법 목적을 달성하기 위해 적합하다”고 설명했다.

또한 부기등기에 대해 “임대사업자의 주택에 대한 소유권이나 기타 사용 권한에 어떠한 영향이나 제약도 발생하지 않는다”며, “부기등기 의무화에 따른 비용은 등록면허세, 지방교육세, 등기 수수료 등을 모두 합산해 최대 1만200원 정도”라고 청구 취지를 물리쳤다.

세 번째로 보증 가입 의무화 및 벌칙 조항도 정당하다고 판결했다.

헌법재판소는 해당 조항에 대해 “임차인이 보증금을 상실하는 위험으로부터 임차인을 두텁게 보호하고 국민의 주거 생활을 안정화하는 정당한 목적”이라며 “형사처벌을 통해 임대보증금 반환 위험을 방지한다는 점에서 적합한 수단”이라고 논평했다.

또한 “보증 수수료는 임대보증금의 0.073%에서 최대 1.590% 정도여서 과다하다고 보기 어렵다”면서, “LTV 60% 이하인 경우 보증 대상액이 0 이하가 돼 보증 수수료가 발생하지 않는 경우도 있다”며 재산권 침해 주장을 배척했다.

현재 폐지된 벌칙 조항에 대해서는 “형벌 부과는 입법자의 재량이며 해당 벌칙 조항(2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금) 자체가 과도하다고 보기도 어렵다”고 해석하면서, “벌칙 조항 대신 과태료 조항이 신설됐지만 이는 반성적 고려 차원의 개정은 아니다”라고 덧붙였다.

한편 세법 조항 관련 제청은 전부 각하됐다. 헌법재판소는 세법 조항 자체는 구체적인 과세 처분 없이 청구인들의 기본권을 직접 침해한다고 볼 수 없으므로 침해의 직접성이 인정되지 않는다고 판시했다. 그리고 실제로 해당 조항으로 인해 세금을 부과받았다 하더라도 이는 헌법소원이 아닌 행정소송 등으로 다툴 문제라고 판단했다.

[로리더 최서영 기자 csy@lawleader.co.kr]