경매 당하면 중요한 법정지상권 [박관우 변호사의 부동산 인사이트]

안녕하세요. 오늘도 여러분들에게 좋은 정보를 드리기 위해 노력하는 강남 제일 부동산의 박관우 변호사입니다. 올해 부도난 건설사 수가 4년 만에 최다를 기록하고 있는 가운데, 요즘은 부동산PF부실, 강제경매 등이 주요한 상담 주제가 되어 버렸습니다.

저희는 아무래도 부동산의 업무 비중이 높다 보니 실무의 담당자들과 몸으로 부디끼면서 부동산의 최신 소식과 법리를 접하고 있고, 어디에서 어떤 내용으로 투자를 하면 돈이 되는지 비교적 잘 알고 있는 상황인데, 무리한 투자를 하는 모습을 보거나 그로 인해 법적 분쟁까지 해야 하는 분들을 만나면 안타깝기 그지 없습니다.

더욱이 최근에는 부동산 투자 및 그 실패에 대한 해결방법의 내용이 복잡해지면서 의뢰인분들에게 상세히 설명을 해드려도 잘 이해하기 어려운 것이 현실입니다. 또한 이해관계가 복잡하게 연결되어 있어 대놓고 이야기하면 다른 분의 영업비밀을 노출하게 될 수도 있어 변호사 입장에서도 조심스럽습니다.

통상 건물의 신축 중 토지가 경매되었을 때, 많이 문제가 되는 것은 유치권과 지상권 문제인데, 오늘은 그 중 지상권에 대해 살펴보고자 합니다.

지상권이란 무엇인가?

지상권자는 타인의 토지에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 권리가 있습니다. 지상권은 직접 토지를 지배하는 물권이므로, 토지 소유자의 변경은 지상권의 성립에 아무런 영향을 주지 않으며, 지상권자는 토지 소유자의 동의 없이도 지상권을 양도하거나 심지어 토지를 임대할 수도 있습니다.

이러한 지상권을 취득하면 정말로 막강한 토지사용권을 확보하게 되는데, 이를 취득하는 방법은 일반적인 물권취득과 마찬가지로 법률행위에 의한 방법과 법률의 규정에 의한 방법이 있습니다. 특히 법률의 규정에 의한 방법이 중요한데, 상속, 판결, 경매 등의 사유로 취득하게 되는 경우 등기를 요하지 않습니다. 다만, 점유취득시효의 경우는 예외적으로 등기를 해야만 합니다.

관습법상 법정지상권 성립요건?

관습법상 법정지상권은 일제 강점기부터 인정된 한국의 관습법으로 현재에도 대법원 전원합의체 판결로 확고하게 인정되어 법적 효력을 유지하고 있습니다.

우선 어떤 경우에 성립하는지 살펴보면, 토지와 건물이 동일인의 소유였는데, 그 건물 또는 토지가 법률행위 또는 그 외의 원인으로 소유자가 달라지고, 당사자 사이에 철거한다는 특약이 없는 경우, 건물의 소유자는 토지 소유자에 대해 관습법상의 법정지상권을 취득하게 된다는 것입니다.

대법원은 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다고 봅니다.

이는 원칙적인 논의사항이고, 실제에서는 다양하게 연결된 복잡한 상황들이 발생하고 있습니다

만약, 압류와 가압류가 이루어진 경우라면 그 기준시기는?

강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 달라진 경우, 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서, 대법원은 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부가 판단되어야 한다고 보고 있습니다.

그리고, 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다고 합니다.

다수인의 소유관계인 경우는?

대지소유자가 그 지상건물을 타인과 함께 공유하면서 그 단독소유의 대지만을 건물철거의 조건 없이 타에 매도한 경우에는 건물공유자들은 각기 건물을 위하여 대지 전부에 대하여 관습에 의한 법정지상권을 취득한다고 합니다.

하지만, 토지 및 그 지상 건물 모두 각 공유에 속한 상태에서 토지 및 건물공유자 중 1인이 그중 건물 지분만을 다른 사람에게 증여하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 토지 전부에 관하여 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립하지는 않습니다.

같은 원리로, 토지와 건물 모두가 각각 공유에 속한 경우에 토지에 관한 공유자 일부의 지분만을 목적으로 하는 근저당권이 설정되었다가 경매로 인하여 그 지분을 제3자가 취득하게 된 경우에도 관습법상 법정지상권은 성립하지 않습니다.

미등기건물, 신축건물에도 법정지상권이 성립하는가?

토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낼 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우에는 법정지상권이 성립합니다.

민법 제366조 소정의 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 성립한 후에 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론이거니와 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다고 할 것입니다.

사실, 토지에 대한 경매가 많이 이루어지고 있는 현실에서 투자를 목적으로 토지에 대한 경락을 받아 건물소유주와 분쟁에 들어가면 토지와 건물의 소유권이 달라지는 문제로 인해 여러 다툼이 발생하기 쉽습니다. 그런 경우, 이상과 같이 법리에 기초하여 건물의 소유자에게 지상권이 인정되는지 여부는 매우 중요한 이슈인바, 반드시 사전에 부동산 전문가와 상담을 하시기 바랍니다.

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대학교 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축, 재개발 조합 자문,

부동산 관련 시공사 자문, 신탁사 및 금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]