집합건물법에서의 매도청구와 명도소송 [박관우 변호사의 부동산 인사이트]

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(‘집합건물법’) 제47조에 따라, 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있습니다. 재건축결의를 하게 되면 후속조치를 신속하게 취해야 하는바, 오늘은 이에 따른 후속조치를 개괄적으로 살펴보도록 하겠습니다.

1. 재건축에 참가할 것인지 여부 촉구
이와 같이 관리단집회의 재건축 결의가 있으면 집합건물법 제48조에 따라 집회를 소집한 자는 ‘지체 없이’ 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 합니다.

여기에서 ‘지체 없이’는 재건축결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미입니다. 대법원은, 조합설립등기를 마친 후 2년이 지난 시점에 재건축 참가 여부를 묻는 최고를 한 사안에서, 제반 사정에 비추어 이러한 최고는 ‘지체 없이’ 이루어진 최고라고 보기 어렵다고 하였습니다.

최고의 방법으로 소장을 활용하는 것이 용이합니다. 대법원은 “재건축정비사업조합이 조합설립에 동의하지 않은 자에게 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기 절차의 이행을 구하는 소를 제기하면서 그 소장 부본에 재건축참여 여부에 대한 회답 촉구서를 첨부하였고, 그 최고서에 도시정비법 제64조 제2항 소정의 2개월 만료일 다음 날을 기준으로 매도청구를 한다는 취지가 명시되어 있는 경우, 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매도청구권에 관한 최고를 한” 사안에서,

“이는 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 참여하지 않을 것을 정지조건으로 회답기간 만료일의 다음 날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답 기간 만료일의 다음 날 매매계약이 성립하였다”고 본 바 있습니다.

2. 회답 기간
위 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 합니다. 만약 위 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 보게 됩니다.

3. 매도청구권의 행사 기간
위 2개월의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인 포함) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 ‘매수지정자’)는 회답 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인 포함)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되고, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지의 객관적 거래가격이 됩니다. 여기에서 시가는 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 주택건설로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다.

위와 같이 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 보고 있습니다.

매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하지만, 제척기간이 도과하였다고 하여 매도청구권이 종국적으로 소멸하는 것은 아니고, 재건축 참가자 등은 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다고 봅니다.

4. 명도소송
매도청구소송과 함께 중요한 것이 임차인들에 대한 명도입니다. 건물에 대한 명도가 완료되어야 철거가 가능해지고 이에 따른 PF대출 등이 가능해지기 때문입니다. 특히 임차인에 대한 명도가 어려운데, 임대차보호법은 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하고 있으나, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우는 예외를 인정하고 있습니다.

매도청구 소송을 하면서 명도까지 같이 요구하게 되는 경우 청구취지에 그 뜻을 정확히 해야 할 것이며, 건축인허가 일정, PF 일정 등을 고려해서 소송의 진행 속도를 결정해야 할 것입니다.

재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있습니다.

5. 재매매(환매) 청구
재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

통상 재건축 결의일로부터 철거공사를 착수하는 것이 일정상 쉽지 않으므로 재건축반대자들은 끝까지 집요하게 대응하는 경우가 있고, 소정의 성과를 거두기도 합니다.

이상과 같이 상가 등 집합건물의 재건축에서 이루어지는 매도청구 등을 개괄적으로 살펴보았습니다.

기존의 상가건물 등은 이미 용적률을 이미 다 사용하고 있는 경우가 많아서 재건축이 용이하지 않은 면이 있으나, 지구단위 계획 등을 통해 용적률의 상승이 있거나, 상업지구인데 용적률의 여유가 있는 경우 등에서는 여전히 사업성이 있어 여전히 재건축이 이루어지고 있습니다. 전체 계획을 잘 세우는 것이 사업의 성공과 경비의 절감에서 중요해 보입니다.

박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]
고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업
석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제
사법연수원 34기
경기남부경찰청 인권위원
서울특별시 정비사업 코디네이터
부동산 관련 업무 20년
정비사업전문관리업체 대표
현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장
다수의 재건축·재개발 조합 자문
부동산 관련 시공사·신탁사·금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]