계약명의신탁에 대한 여러 쟁점 [박관우 변호사의 부동산 인사이트]

명의신탁약정
‘명의신탁약정’이란 해당 물건의 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 자신이 소유권 등 물권을 보유하기로 하되 대외적으로는 그 타인의 명의로 이를 보유하기로 하는 약정을 의미합니다.

여러 경제적인 목적으로 이루어지고 있고, 너무도 일반적이어서 피할 수 없는 경제현상이란 생각이 듭니다.

예를 들어, 소송행위를 하게 하는 것을 주된 목적으로 채권양도를 하여 명의신탁을 한 경우라면, 그 채권양도가 신탁법상의 신탁에 해당하지 않는다고 하여도 신탁법 제6조가 유추적용되므로 이는 무효가 됩니다. 또한, 자동차나 핸드폰을 할부로 구입할 경우에 명의신탁을 하기도 하고, 주식을 취득할 때도 명의신탁을 하기도 합니다.

당연히 부동산의 경우에도 명의신탁이 이루어질 수밖에 없는데, 이에 대하여는 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’)이 특별히 규율하고 있습니다.

명의신탁이 이루어졌는지 여부는 명의신탁을 주장하는 사람들 사이의 관계, 등기명의인 앞으로 등기가 마쳐진 경위, 그 부동산의 관리상태, 그 부동산에 대한 수익의 수령·지출 관계, 제세공과금의 납부 관계, 등기권리증과 같은 권리관계를 증명하는 서류의 소지 여부, 그 밖의 모든 사정을 종합적으로 검토하여 판단하게 됩니다.

오늘은 부동산에 관한 명의신탁 중 계약명의신탁에 대해 전반적으로 살펴보도록 하겠습니다.

‘계약명의신탁’이라 함은, 신탁자와 수탁자가 명의신탁약정을 맺고 그에 따라 수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 사이에서 부동산에 관한 매매계약을 체결한 명의신탁을 말합니다.

계약명의신탁과 3자간 명의신탁
구분이 문제되는 것으로 ‘3자간 명의신탁’이 있는데, 명의신탁약정이 ‘3자간 등기명의신탁’인지 아니면 ‘계약명의신탁’인지를 구별하는 것은 계약당사자를 확정하는 문제로서, 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아야 합니다.

계약명의신탁에 따른 법률효과와 소송관계는 부동산실명법 제4조에 따라 매도인의 선의와 악의에 따라 달라지게 됩니다. 즉, 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 명의신탁약정의 존재를 알지 못한 선의의 매도인을 보호하기 위해 수탁자 명의의 등기 및 매매계약은 예외적으로 유효한 것으로 됩니다.

명의신탁자의 부당이득반환청구권
매도인이 선의라면, 수탁자는 신탁자에 대한 관계에서도 신탁 부동산의 소유권을 완전히 취득하고 단지 신탁자에 대하여 명의신탁약정의 무효로 인한 부당이득반환의무만을 부담하게 됩니다. 이때 부당이득반환의 대상은 매수자금, 취득세, 등록세 등이 모두 포함됩니다.

그런데, 우리 대법원은 명의신탁자의 이러한 부당이득반환청구권은 부동산 자체에서 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라도 보기도 어려워, 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다고 보고 있습니다.

그리고, 계약명의신탁에 의하여 부동산의 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전한 경우 명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니고 명의수탁자와 체결한 명의신탁약정도 무효이어서 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖지 못하게 됩니다.

이러한 계약명의신탁의 법리는 수탁자가 신탁 부동산에 관한 등기를 이전받기 전에 소유자와 사이의 합의로 매매계약을 해제한 후 그 매매대금을 반환받았다고 하더라도 마찬가지로 적용된다고 보아야 할 것이므로, 그 수탁자가 횡령죄에 있어서의 ‘타인의 재물을 보관하는 자’의 지위에 있다고 볼 수는 없으므로 그 돈을 횡령하였다 하더라도 횡령죄가 성립하지 않습니다.

또한, 명의신탁자가 매매대금을 부담하였더라도 그 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않습니다.

마지막으로, 매도인이 악의라면 명의신탁약정은 무효이고 소유권은 매도인에게 속하게 됩니다. 따라서, 매도인은 소유권에 기해 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있고, 매도인은 수탁자에게 받은 매매대금을 부당이득으로서 반환해야 합니다. 신탁자는 당연히 매도인과 법률관계가 없으므로 아무런 권리가 없습니다.

다만, 우리 대법원은 그 무효 사실이 밝혀진 후에 계약상대방인 매도인이 계약명의자인 명의수탁자 대신 명의신탁자가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 함으로써 부동산을 명의신탁자에게 양도할 의사를 표시하였다면, 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실한 명의수탁자의 의사에 관계없이 매도인과 명의신탁자 사이에는 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도 약정이 따로 체결된 것으로 봄이 상당하고, 따라서 이 경우 명의신탁자는 당초의 매수인이 아니라고 하더라도 매도인에 대하여 별도의 양도 약정을 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있다고 봅니다.

오늘은 계약명의신탁과 관련한 신탁자와 수탁자의 관계를 중심으로 한 전반적 문제점들을 살펴보았습니다. 회사의 실질 주인의 자산을 숨기기 위해, 세금을 피하기 위해, 분양권을 받기 위해 등 여러 이유에서 다양하게 이루어지는 계약명의신탁인데, 상당히 신탁자에게 불리하게 되기 쉬운 유형의 명의신탁입니다.

박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]
고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업
석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제
사법연수원 34기
경기남부경찰청 인권위원
서울특별시 정비사업 코디네이터
부동산 관련 업무 20년
정비사업전문관리업체 대표
현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장
다수의 재건축, 재개발 조합 자문,
부동산 관련 시공사, 신탁사, 금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]