민법상 조합과 명의신탁 [박관우 변호사의 부동산 인사이트]

안녕하세요. 요즘 날씨도 좋고 화창하지만, 경제가 워낙 좋지 않아 마음은 여전히 힘든 상황입니다. 특히 자영업자들의 몰락이 심각한 상황입니다. 요즘에는 오랜 기간 같이 동업을 하던 사업을 이제 정리해야 하는 분들이 많이 계시지만, 이 정리가 쉽지 않아서 애를 먹고 있는 경우가 많이 있습니다.

​이러한 동업관계를 만드는 방법으로는 크게 당사자의 계약에 의해 만들어진 동업조합과 주식회사의 형태를 만들어서 주식을 나누어 가지는 방법이 있지만, 오늘은 먼저 민법상 조합관계에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

​특히, 민법상 조합을 이용한 부동산에 대한 투자 과정에서 발생하는 경우를 중심으로 살펴보도록 하겠습니다만, 의외로 그 내용이 매우 복잡한 법리를 구성하게 되는 경우가 많이 있으니 주의하셔야 합니다.

조합의 성립과 해산 및 탈퇴

우선 민법 제703조는, "2인 이상이 상호 출자하여 공동사업을 경영하기로 약정함으로써 효력이 생기고, 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다"라고 조합(組合)을 규정하고 있습니다.

​이러한 민법상의 조합은 2개의 면을 동시에 보유하고 있습니다.

단체로서의 성질을 가지면서도 그 자체로 독립해 존재하지는 못해, 조합원 개인 중심의 법률문제가 발생한다는 것입니다.

조합계약에서 정하고 있는 사유의 발생 또는 단체의 목적인 사업의 성공 또는 성공 불능의 경우 등이 해산 사유에 해당합니다. 민법상 그 관계를 유지하지 못할 부득이한 사유가 있는 때에는 각 조합원은 조합 해산을 청구할 수 있습니다. 2인 조합에서도 1인이 해산을 청구할 수 있으며 이로 인해 해산이 이루어집니다.

해산 청구를 하기 위해서는 ‘부득이한 사유’가 중요합니다.

경제계의 급격한 사정 변경, 금전 상태의 악화, 개인들 간의 불화와 반목, 또는 의무의 미이행으로 업무의 원활한 운영을 기대할 수 없는 경우 등이 해당됩니다.

더 이상 같이 동업관계를 유지하기 어렵다는 생각이 든다면, 임의탈퇴를 할 수도 있습니다.

민법은 ‘조합계약으로 조합의 존속기간을 정하지 않았거나 조합원의 종신까지 조합을 존속시키기로 정한 경우에는’ 언제든지 탈퇴할 수 있다고 규정하고 있습니다.

탈퇴조합원에 대해서는 지분재산을 통해 처리하고 조합 재산은 남은 조합원의 단독 소유에 속하는 것으로 해 따로 해산 및 청산이 필요하지 않게 되고, 탈퇴자에 대한 채권과 그 조합에 대한 채권은 서로 상계되게 됩니다.

조합의 부동산 소유권 취득과 소유권이전등기청구

우선, 2명 조합이 부동산의 소유권을 취득하면 이는 그 단체의 합유물이 됩니다. 그런데, 합유등기를 하지 않고 그 대신 조합원 개인의 명의로 등기를 했다면, 이는 명의신탁을 한 것으로 보아야 합니다.

2인 조합에서 1인이 탈퇴하면 그 관계는 종료되지만, 특별한 사정이 없는 한 조합이 해산되지 아니하고, 조합원의 합유에 속했던 재산은 남은 사람의 몫이 됩니다.

그러나 그 재산이 부동산인 경우에는 그 물권변동의 원인은 조합 관계에서의 탈퇴라고 하는 법률행위에 의한 것으로서, 잔존 조합원의 단독 소유로 하는 내용의 등기를 해야 비로소 변동의 효력이 발생합니다.

조합에서 명의신탁한 부동산 소유권의 정리 방법

원고와 소외1은 동업계약을 체결했으나 소외1은 출자의무를 이행하지 않았고, 원고의 노력과 비용으로 주유소 건물을 신축해 등기를 피고 명의로 명의신탁등기를 했습니다. 이후 원고는 소외1의 출자의무 미이행 등을 이유로 동업계약 해지 통보를 하고, 위 신축 건물의 소유권에 관해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기했습니다.

그런데, 판결 결과는 기각이었습니다. 왜 그런지 살펴보도록 하겠습니다.

조합이 해산되어 청산절차를 거칠 필요가 없는 경우라고 하더라도, 각 조합원은 분배 비율을 초과해 잔여재산을 보유하고 있는 사람들에 대해 그를 분배해 줄 것을 청구할 수 있는 권리만을 가질 뿐이지, 그 소유권이 곧바로 각 조합원에게 귀속하는 것은 아닙니다.

따라서 그 재산은 조합원에게 분배되기 전까지는 계속 조합원의 합유로 남아 있는 것이라고 보아야 합니다.

또한 2인 조합에서 1인이 탈퇴하면 조합관계는 종료되지만 특별한 사정이 없는 한 조합이 해산되지는 않고, 조합원의 합유에 속하였던 재산은 남은 조합원의 단독 소유에 속하게 되나, 그 재산이 부동산인 경우에는 그 물권변동의 원인은 조합관계에서의 탈퇴라고 하는 법률행위에 의한 것으로서 잔존 조합원의 단독 소유로 하는 내용의 등기를 해야만 비로소 소유권 변동의 효력이 발생합니다.

결국, 이 사건 건물은 이 사건 조합에 의해 완공된 것으로서 그 소유권은 조합에게 원시적으로 귀속됐으므로, 이 사건 주유소 건물은 여전히 원고와 소외 1의 합유로 남아있다고 할 것입니다.

따라서 원고로서는 피고 명의의 이 사건 주유소 건물에 대한 소유권이전 등기가 부동산실명법에 의해 무효인 명의신탁약정에 따른 것이라고 하더라도, 피고를 상대로 원고 자신에게 직접 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수는 없는 것입니다.

오랜 기간의 동업관계를 종료하기 위해 ​조합을 해산하는 과정에서 ‘부동산이 쟁점이 된 경우’에는 필히 그 분야에 특화된 경험 많은 변호사의 진단이 필요할 것으로 보입니다.

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대학교 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축, 재개발 조합 자문,

부동산 관련 시공사 자문, 신탁사 및 금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]