경매와 유치권행사 문제 [박관우 변호사의 부동산 인사이트]

오늘은 최근 제 지인 사건을 처리하면서 있었던 일을 중심으로 경매와 유치권의 행사에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 요즘 경기가 좋지 않다 보니, 한 번쯤 들어들 보셨을 것 같은 주제입니다.

어떤 분들은 유치권이 받지 못한 공사비 등을 받아내기 위한 만병통치약으로 오해하는 경우도 많고, 실무상 채무자의 급박한 사정을 활용하는 협상의 수단으로 사용되고 있기도 합니다. 과연 그런지 간략하게 살펴보도록 하겠습니다. 구체적인 내용은 부동산 전문변호사님과 상담을 하시면 좋겠습니다.

공사대금을 받기 위한 유치권행사​

공사대금을 받지 못해서 유치권을 행사했으나, 인정받지 못해 막대한 손실을 입었다는 이야기는 우리 주변에 수시로 있는 일입니다

​유치권은 법정담보물권입니다. 즉, 법률 요건을 구비하면 당연히 성립한다는 것입니다.

여기서 '점유'는 그 성립 및 존속 요건이므로, 상실할 경우 있었던 유치권도 소멸합니다.

타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 유치권을 갖게 됩니다. 그 대상인 물건이라 함은 동산뿐만 아니라 부동산도 포함되고, 등기도 필요하지 않습니다.

공사대금 외에도 임차인이 건물에 관한 유익비 상환청구권에 기해 유치권을 취득하게 되는 경우도 있는데, 이 경우 유치권은 임차 건물의 유지, 사용에 필요한 범위에서 임차 대지 부분에도 효력이 미칩니다.

유치권의 힘은 우선변제권

유치권은 경매를 통해 그 권리 순위를 보장받는 것이 아니라, 목적물의 유치를 통해서만 채권의 변제를 간접적으로 담보하는 권리입니다. 따라서 목적물의 교환가치를 가질 권능이 없고 자기 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권능만을 가질 뿐입니다.

상사유치권은 채무자 소유의 물건이어야 합니다. 즉, 상사유치권의 경우, 민사유치권과 달리 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있습니다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조).

​여기서, 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 성립 당시 채무자가 목적물에 대해 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있는 것입니다.

그 결과 이미 목적물에 대해 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못합니다.

그러므로 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 대항할 수 없습니다.

피담보채권에서 문제가 생기면, 부동산 전문변호사를 찾아야

민법은 채권자가 어느 물건에 유치권을 가지기 위해서는 그 해당 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것임을 요구하고 있습니다. 이를 법적으로 ‘견련성’이라고 표현하는데요. 실무상 거의 대부분의 문제는 이 견련성과 점유의 적법성 문제로 보입니다.

이 견련성은 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우로서, 건물에 지출한 비용의 상환청구권 또는 보수청구권과 목적물로부터 입은 손해에 대한 배상청구권의 경우를 들 수 있습니다.

따라서, 임대인이 건물시설을 하지 않아 임차목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임차인이 가지는 손해배상청구권의 경우 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않습니다.

또한, 매우 유명한 것이 하나 있습니다. 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 독립된 건물로 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단되었다면, 그 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대한 유치권을 행사할 수 없고 또한 공사 중단 시까지 발생한 공사대금채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니어서, 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없게 됩니다. 이 문제에 대해서는 꼭 변호사를 찾아가 해결책을 구해야 하는 부분임을 강조해 드립니다.

건축공사의 수급인에게 건축자재를 공급한 경우, 건축자재 대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관한 것은 아니므로 유치권을 행사할 수 없습니다.

마지막으로, 피담보채권은 변제기에 있어야 하는데요.

건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상인 경우, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는, 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 그에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 않은 이상 해당 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없습니다.

유치권은 적법한 점유가 되었는지 문제를 피하기 어려워

잘 아시다시피, 유치권이 제대로 성립하기 위해서는 적법한 점유가 있어야 합니다. 성립요건이자 존속 요건인 '유치권자의 점유'는 직접 또는 간접점유이든 관계가 없습니다.

​그러나 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우라면 유치권의 점유 요건에 해당하지 않습니다.

점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 건물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로, 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없으므로 유치권이 존속하게 됩니다.

​또한, 불법으로 점유한 사람의 권리까지 보호할 필요까지는 없으므로 적법한 경우가 아니면 성립하지 않는다는 점을 기억하시길 바랍니다.

오늘은 유치권에서 문제되는 최근의 상황에 대해 살펴보았습니다. 어려운 상황이 될수록 마음이 강팍해지고 자신의 입장만을 바라보기 쉬운 상황입니다. 다 같이 사는 사회인 만큼 좀더 협의와 양보가 이루어지는 대한민국이 되면 좋겠습니다.

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]
고려대학교 법학과, 서울시립대학교 세무전문대학원 졸업
석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제
사법연수원 34기
경기남부경찰청 인권위원
서울특별시 정비사업 코디네이터
부동산 관련 업무 20년
정비사업전문관리업체 대표
현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장
다수의 재건축, 재개발 조합 자문,
부동산 관련 시공사 자문, 신탁사 및 금융사들에 자문 중

[로리더 손동욱 기자 twson@lawleader.co.kr]