형사 전문 변호사가 알려주는 전세사기 대응 방법

최근 대전 일대에서 4년동안 217억원 상당의 임대보증금을 편취한 혐의를 받는 일당이 검찰로 송치되었다. 이들은 자신의 재력을 과시하거나 선순위 보증금액을 속이는 등의 방식으로 피해자들을 속인 것으로 알려졌다. 이들에게 건당 수수료 100만~150만원을 받으며 주택임대차를 중개했던 공인중개사 또한 수사 대상이 되었다.

 만약 내가 이와 같은 전세사기의 피해자가 되었다면 어떻게 해야 될까? 임대인의 행동이 사기죄에 해당될 경우 법률사무소의 도움을 받아 형사 고소를 진행할 수 있다. 이 때 사기죄는 사람을 속여 재산상 이득을 취할 때 성립되는 것으로, 예컨대 전세보증금을 돌려줄 수 없음에도 돌려주겠다며 거짓말을 하는 것 등이 해당된다.

이 밖에도 전세사기의 유형은 다양하다. 아예 처음부터 등기부등본을 조작하여 보여주거나, 전세보증금 금액을 매매대금보다 높게 설정하는 것들이 해당된다. 집 주인과 공인중개사가 공모하여 사기를 벌이는 경우도 있다.

그리고 이 때 중요한 것은 사기 의도를 입증하는 것이다. 단순한 경영 악화로 발생한 것은 사기에 해당되지 않기 때문이다. 만약 임대인이 ‘고의가 아니었다’ 주장한다 하더라도 사기 의도는 인정될 수 있다. 재정 상태가 어려운 상황에서 무리하게 임대를 하는 것과 같은 미필적 고의까지 사기 의도에 포함되기 때문이다.

그럼 구체적으로 무엇부터 해야 될까? 임대인과 연락하며 증거를 수집할 수 있다. 어쩌다 경매가 진행된 것인지, 무리한 갭투자를 한 것은 아닌지, 갭투자한 부동산의 수는 얼마나 되는지 사실을 확인하며 그 내용을 녹음으로 남겨둘 수 있다. 문자메시지 또한 증거가 될 수 있다. 또한 부동산 중개인을 통해 임대인의 재산 상황은 어떠한 지, 다른 피해자들은 없는지 확인할 수 있다. 그리고 이러한 내용을 토대로 수사를 요청하는 고소장을 작성할 수 있다.

형사 사건에서 입증 책임은 기본적으로 검사에게 있으니, 고소인과 고소인의 변호사는 여러 입증 자료를 통해 검사가 입증할 수 있도록 돕는 것이다. 예를 들어 부동산 중개인을 통해 동일한 임대인으로 인해 여러 피해자가 발생했다는 사실을 확인하고, ‘다수의 피해자가 발생한 사건’임을 고소장에 포함할 수 있는 것이다.

고소장에는 범죄 사실을 구체적으로 기재하며, 어떠한 법령에 근거하여 피고소인의 처벌을 구하는지 취지를 기재해야 된다. 예를 들면 시간 순서대로 사건의 경위를 설명하고, 피고소인의 행동이 기망행위에 해당됨을 설명하는 것이다. 그리고 관련 판례를 덧붙이거나 증거자료를 함께 제출할 수 있다.

전세사기 형사고소를 진행하고 있는 고요한 형사 전문 변호사는 “본격적인 형사절차가 개시되면 임대인은 상당한 압박을 느끼게 된다. 사건의 진행 속도가 민사사건과는 다르기 때문이다. 실제로 여러 피해자가 있는 사건에서 민사사건으로 진행 중인 피해자의 보증금보다 형사고소를 한 임차인의 보증금부터 돌려준 사례도 있었다. 하지만 임대인의 사기 혐의를 입증하지 못한다면 무혐의로 사건이 끝나버릴 수도 있기에 신중하게 로펌을 선택해야 된다”라고 조언했다.

또한 형사고소 외에도 전세금 반환을 위한 민사소송과 채권추심을 병행해야 될 수도 있다. 은행에서 받은 전세대출금에 대한 개인회생 신청이 필요할 수도 있다. 따라서 전세사기 피해자가 되었다면 형사고소 및 민사소송, 개인회생까지 종합적으로 진행할 수 있는 변호사 사무실에 방문하여 충분한 상담을 받는 것이 필요하다.

도움말 : 대전 법무법인 열린마음 고요한 변호사