[판례] 김정범 변호사, 집합건물 공유자가 적정 대지지분 갖고 있는 경우
[판례] 김정범 변호사, 집합건물 공유자가 적정 대지지분 갖고 있는 경우
  • 로리더
  • 승인 2022.08.30 13:11
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김정범 변호사(법무법인 민우)
김정범 변호사(법무법인 민우, 한양대 법학전문대학원 겸임교수)
김정범 변호사(법무법인 민우, 한양대 법학전문대학원 겸임교수)

집합건물의 공유자가 적정 대지지분을 가지고 있는 경우 구분소유자 아닌 대지공유자에 대하여 부당이득 반환의무 없다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결)

사례)

원고는 부친으로부터, 1978년 7월 10일 이 사건 집합건물의 대지 중 39.188 / 461.4 지분을 증여받고, 2011년 5월 10일 위 대지 중 58.78 / 461.4 지분을 상속받아, 현재 합계 97.968 / 461.4 지분을 소유하고 있다. 이 사건 집합건물은 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 보유하고 있는 구분소유자들과 그에 미치지 못하는 대지지분만을 보유하고 있는 구분소유자들이 혼재되어 있다. 피고는 이 사건 집합건물 중 ‘내1층 2호’의 구분소유권과 대지 중 18.12/461.4 지분을 보유한 사람이다. 집합건물의 구분소유자가 아니면서 그 대지의 공유지분을 가지고 있는 원고는, 적정 대지지분을 보유한 구분소유자인 피고를 상대로 하여, 대지의 사용ㆍ수익으로 인한 차임 상당의 부당이득반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

​해설)

토지와 건물은 별개의 부동산이다. 다른 사람의 토지 위에 건물을 가지고 있는 사람은 건물을 철거하거나 토지 사용료를 지급해야 한다. 다만 지상권이나 법정지상권, 관습상의 법정지상권이 존재하는 경우에는 건물을 철거할 의무가 없다. 한편, 토지와 건물을 공유하고 있는 사람은 공유물 전부를 자신이 가지고 있는 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 수 있는 권리가 있을 뿐 공유토지나 건물의 일부를 배타적으로 사용ㆍ수익할 권리를 갖는 것은 아니다. 만일 공유토지나 건물의 일부를 배타적으로 사용하는 경우 다른 공유자들에게 지분을 초과해서 사용하는 부분만큼 부당이득을 반환해야 한다. 물론 다른 공유자가 배타적으로 일부를 사용ㆍ수익하는 경우 지분을 초과해서 사용하는 자에게 부당이득반환을 청구할 수 있다. 공유관계의 기본적인 법리다.

그동안 우리 대법원도 ‘토지의 공유자는 각자의 지분 비율에 따라 토지 전체를 사용·수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용ㆍ수익 방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정 부분을 배타적으로 점유ㆍ사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정 부분을 배타적으로 점유ㆍ사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정 부분의 면적이 자신들의 지분 비율에 상당하는 면적 범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용ㆍ수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것인바, 이는 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 권리가 있기 때문이다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 등)’고 보아 왔다. 위와 같은 공유관계의 법리에 따라서 1심과 원심(항소심)은 원고의 청구를 인용하였다.

그런데 위 사례가 문제된 상고심 사건에서 “집합건물에서 구분소유자 아닌 대지 공유자가 민법상 공유물에 관한 일반 법리에 따라, 전유부분 면적 비율에 상응하는 ‘적정 대지지분’을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있다는 종래 판례를 유지할 것인지”가 다시 논쟁의 대상으로 떠올라 대법원 전원합의체로 회부되었고, 대법원은 전원합의체 판결로 과거의 판례를 변경하기에 이르렀다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결). 위 판결은 대법관 전원일치 의견이다.

즉, 집합건물의 경우 대지사용권인 대지지분이 전유부분에 종속되어 일체화되는 관계에 있으므로 집합건물 대지의 공유관계에는 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없고, 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지다. 구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보는 것이 타당하다는 것이다.

그 이유로 ①일반적인 건물의 소유자는 건물 소유권과 별도로 대지를 사용ㆍ수익할 권원을 필요로 하는데 집합건물의 경우 집합건물법의 여러 규정에 의하면 대지사용권인 대지지분이 전유부분과 개별적으로 일체화되어 결합되는 관계에 있어서 집합건물 대지의 공유관계는 일반적인 공유관계와 달리 전유부분과 분리해서 볼 수 없는 특수성이 있고, ②민법과 달리 구분소유자 아닌 대지 공유자의 권한을 일부 제한하는 집합건물법의 규정 및 취지를 고려하면, 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 이러한 대지 공유관계의 특수성은 고려되어야 한다는 것이다. 또한 ③구분소유자가 대지사용권으로 보유하여야 할 적정 대지지분은 원칙적으로 전유부분 면적 비율에 따라야 한다는 것이 집합건물법의 취지이고, 이에 따라 적정 대지지분을 취득한 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 온전히 사용ㆍ수익할 권리가 있으므로 적정 대지지분을 가진 구분소유자는, 전유부분을 소유하기 위하여 다른 대지 공유자의 지분을 취득하거나 수익할 필요가 없어 구분소유자 아닌 대지 공유자의 지분권을 침해한다고 볼 수 없고, 적법한 대지 사용권원을 가지는 것이므로 대지의 사용ㆍ수익에 관하여 법률상 원인 없는 이익을 얻은 바도 없다는 것이다. 그러므로 ④적정 대지지분을 가진 구분소유자는 다른 대지 공유자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않는다고 보아야 구분소유자들에게 적정 대지지분을 확보하려는 동기를 부여하게 되고, 이는 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성을 확보하려는 집합건물법의 취지에도 부합하며, ⑤반면 이와 같이 보지 않을 경우, 구분소유자 아닌 대지 공유자는 대지의 사용ㆍ수익에서 배제되는 손해를 전보받기 위하여 모든 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구하여야 하므로 대지를 공유하는 구분소유자들 상호간에도 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 두고 연쇄적인 소송으로 이어져 소송경제 측면에서 불합리하다는 것이다.

대법원은 집합건물의 경우 대지사용권인 대지지분이 전유부분과 일체화되는 관계에 있으므로, 집합건물 대지의 공유관계는 일반적인 공유관계와 달리 볼 특수성이 존재하기 때문에 종래의 판례를 변경하면서, 집합건물 대지 공유관계에는 그 특수성을 고려하여 민법상 공유물에 관한 일반 법리의 적용을 제한하고, 구분소유자 아닌 대지 공유자는 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다는 새로운 법리를 정립한 것이다.

위와 같은 대법원 판결이 나오게 된 배경은 기본적으로는 현실적인 문제다. 건물의 구분소유를 위해서 적정한 대지지분을 확보하고 있음에도 불구하고 구분소유자가 아닌 대지공유자에게 공유관계의 형식적인 법리에 따라서 부당이득 반환의무를 하게 된다면 구분소유자는 굳이 적정 대지지분을 확보해야 할 이유가 없다. 또한 부당이득을 반환한 다음 다른 구분 소유자들에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있기 때문에 구분소유자들 사이에서 순차적으로 소송이 진행될 수밖에 없다. 대법원은 ‘집합건물의 경우 대지사용권인 대지지분이 전유부분에 종속되어 일체화되는 관계’를 이루려는 집합건물법의 특성을 고려해서 적정 대지지분권자에 대하여는 부당이득 반환의무가 없다고 판결한 것이다. 결국 적정 대지지분을 갖고 있지 못한 구분소유자들이 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대하여 부당이득을 반환함으로써 법률적인 쟁송을 마무리하고, 더 이상의 분쟁을 방지함으로써 소송경제를 도모하려는 것이다.


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