[로리더 신종철 기자] 헌법재판소는 주택재건축사업을 통해 발생한 정상주택가격상승분을 초과하는 주택가액의 증가분 중 초과이익에 대해 재건축부담금을 징수하는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 조항에 대해 “재산권을 침해하지 않아 헌법에 위반되지 않는다”고 판결했다.
헌법재판소 관계자는 “이 사건에서 헌재는 재건축부담금의 법적 성격을 명확히 함과 동시에 헌법적 정당성 여부를 최초로 판단했다”고 의미를 부여했다.
서울 용산구에 있는 지상 건축물을 철거하고 새로운 건물을 신축하기 위해 설립된 주택재건축정비사업조합은 2012년 9월 용산구청장으로부터 17억원의 재건축부담금 부과처분을 받았다.
이에 조합은 재건축부담금 부과처분의 취소를 구하는 소송을 서울행정법원에 제기하고, 소송 계속 중 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 조항에 대해 위헌법률심판제청신청을 했으나 기각되자, 2014년 9월 재산권 침해를 이유로 헌법소원심판을 청구했다.
헌법재판소는 12월 27일 재판관 6(합헌) : 2(위헌)의 의견으로 주택재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익에 대해 재건축부담금을 징수하도록 규정한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’(재건축초과이익환수법) 관련 조항들에 대해 “헌법에 위반되지 않는다”며 합헌 결정을 내렸다.
헌재는 “주택재건축사업에서 발생되는 초과이익 중 일부를 환수하는 방법으로 재건축부담금을 부과하는 것은 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하기 위한 공적 과제와 밀접한 관련성이 있고, 재건축사업을 시행하는 재건축조합 또한 위와 같은 공적 과제와 밀접한 관련성 및 집단적 책임성을 갖는다”며 “따라서 국가는 토지의 균형 있는 이용ㆍ개발 및 보전을 유도하는 한편, 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하는데 적합한 방향으로 재건축을 유도하기 위해 재건축부담금과 같은 공과금을 부담금 형태로 부과ㆍ징수하는 방법을 선택할 수 있다”고 밝혔다.
헌재는 “재건축초과이익이 발생했다고 모든 경우에 재건축부담금이 부과되는 것이 아니고, 조합원 1인당 평균 재건축초과이익이 3000만원 이하인 경우에는 재건축부담금이 면제되며, 평균 재건축초과이익이 3000만원을 초과하는 경우 그 초과이익의 다과에 따라 비례적으로 부과율이 높아지되, 최대 1억 1000만원을 초과하는 경우에도 부과율이 50%를 초과하지 않도록 규정함으로써 부과 액수가 과다하지 않도록 하고 있는 점, 재건축추진위원회 승인 이후에 사업이 장기간 지연되는 경우 부담금이 과도하게 부과되는 것을 방지하기 위해, 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간은 최대 10년이 넘지 않도록 하고 있다”고 짚었다.
헌재는 “결국 환수조항 등은 주택재건축사업을 통해 발생한 정상주택가격상승분을 초과하는 주택가액의 증가분 중 일부를 환수함으로써 재건축사업을 간접적으로 규제함에 그치고 있을 뿐, 재건축사업 자체를 원천적으로 봉쇄하는 것이 아닌 점 등을 종합해 보면, 개발비용 등 재건축조합의 비용과 노력을 투입한 부분을 공제한 평균 재건축초과이익이 3000만원을 초과하는 경우에 한해 일정 부과율을 적용해 재건축부담금을 부과하도록 규정한 환수조항 등이 과잉금지원칙에 반해 헌법에 위반된다고 볼 수 없다”고 판시했다.
한편, 이은애 재판관과 이영진 재판관은 위헌 반대의견을 제시했다.
두 재판관은 “심판대상조항을 통해서는 ‘주택가격의 안정’ 등 목적의 달성을 기대하기 어렵거나 그 가능성이 매우 미미하고 오히려 새로운 주택 공급이 억제됨으로써 주거 안정을 저해할 위험성이 있는 반면, 재건축사업에 대한 규제 필요성에 치우친 나머지 정책수단의 범위를 넘어 과도하게 주택소유자의 주거로서 그의 행복을 추구할 권리와 쾌적한 주거생활을 할 권리를 실현할 토대인 재산권을 제한한다”고 봤다.
두 재판관은 “주택은 인간의 존엄과 가치를 지닌 개인과 가족의 주거공간으로서 행복을 추구할 권리와 쾌적한 주거생활을 할 권리를 실현하는 장소로, 재건축부담금이 과다해 주택 소유자가 그것을 감당할 수 없는 경우에는 대상 주택을 처분해야 하는 상황에 부닥침으로써 오랜 기간 살아온 생활 터전을 상실할 수도 있다”며 “심판대상조항으로 말미암아 재건축사업 자체를 포기하거나 연기할 수밖에 없는 경우에도 마찬가지다”라고 말했다.
그러면서 “심판대상조항은 과잉금지원칙을 위배해 주택 소유자의 재산권을 침해하므로 헌법에 위반된다”는 의견을 제시했다.
[로리더 신종철 기자 sky@lawleader.co.kr]