※ 건물공사를 맡겼는데 건축업자가 추가공사비를 달라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

[권성중 변호사의 5분 법률상식] 오늘부터 5분 법률상식을 게재하게 된 권성중 변호사입니다. 실생활에 필요한 사안들을 쉽게 풀어보려고 합니다. 많은 관심과 응원 부탁드립니다.

오늘은 추가공사비를 지급하여야 하는지 사례를 통해 알아보겠습니다.

서울에 사는 갑은 자신이 소유하고 있던 서울 근교의 빈 땅에 건물을 지을 생각으로 건축업자인 을에게 건축비를 산정해 줄 것을 요청하였습니다. 을이 건축 자재비와 인건비 등을 계산해 보니 실공사비가 3억 원 정도 들어간다고 하여 갑은 을과 3억 원짜리 건물공사 도급계약을 체결하였습니다. 공사 진행 도중 갑은 이미 2억 원을 계약금과 중도금으로 지급하였는데, 공사가 완공되자 을은 물가가 상승하여 4억 원이 소요되었다면서 갑에게 2억 원을 지급하지 않으면 건물을 넘겨주지 주지 않겠다고 합니다. 갑은 어떻게 해야 할까요?

민법상 도급의 경우 도급인은 수급인에 대하여 보수를 지급할 의무가 있으며 수급인은 일을 완성하여 도급인에게 인도할 의무가 있습니다. 위 두 의무는 동시이행의 관계에 있습니다.

그런데 사안과 같이 도급계약당시에는 보수가 정액으로 책정되었으나 실제 공사비는 더 많이 소요된 경우 수급인이 추가공사비를 청구할 수 있는지가 문제됩니다. 판례에 따르면 일반적으로 사정변경의 원칙(사안에서는 물가상승)이 인정되지 않기 때문에 이를 청구하는 것은 어렵습니다. 만약 건축업자가 추가공사비를 받기 위해서는 미리 건축물 공사계약서에 특약으로 추가공사비를 청구할 수 있다는 내용을 기재하고, 도급인과 추가공사비에 대해 합의하여야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 추가공사비를 받을 수 없습니다.

한편 도급인이 이미 계약금 내지 중도금을 지급하여 공사를 진행시켰다면 다른 특약이 없는 한 완성된 목적물은 도급인의 소유가 됩니다.

사안에서 갑이 이미 3억원 중 2억원을 지급하였으므로 갑은 건물이 완공되었을 경우 원시적으로 소유권을 취득하게 됩니다. 다만 소유권보존등기를 마치기 전에는 일반에게 공시되지 않는 불편함이 따를 뿐이지요. 민법과 판례에 따르면 을은 증가된 금액을 청구할 수 없으므로 갑은 을에게 1억 원을 지급하고 건축물을 인도해 줄 것을 청구할 수 있습니다. 을이 이에 응하지 않을 경우 갑은 법원에 1억원을 공탁하고 건축물인도소송을 제기할 수 있습니다.

(변호사 권성중 법률사무소 033-746-5833)